Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm về hình thức?

Chào luật sư. Tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau. Gia đình tôi có mua một mảnh đất ở quê năm 2014. Khi mua thì chỉ có giấy xác nhận giao và nhận tiền cho việc mua mảnh đất đó giữa 2 bên và có sự chứng kiến của hàng xóm.

Do thiếu hiểu biết, nên chúng tôi không đi thực hiện sang tên cũng như công chứng hợp đồng mua bán này. Nay gia đình muốn xây nhà. Tuy nhiên, chính quyền xã lại không cho phép. Họ nói rằng giao dịch với chủ cũ là giao dịch dân sự vô hiệu vì hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất không được lập thành văn bản có công chứng chứng thực; và chúng tôi không có quyền sử dụng đối với mảnh đất đó. Gia đình có đến thương lượng để viết lại hợp đồng mua bán với chủ cũ. Nhưng họ nhùng nhằng không chịu hợp tác. Vậy chúng tôi phải làm như thế nào ạ? Tôi xin cảm ơn.

Văn Hải – Sơn La

Luật Tuệ An – Tổng đài tư vấn luật miễn phí 24/7: 1900.4580; – Văn phòng luật uy tín tại Hà Nội. – Luật sư uy tín chuyên nghiệp.

Cảm ơn anh đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Tuệ An. Với câu hỏi của anh, chúng tôi xin được tư vấn theo những ý chính sau:

  • Giao dịch dân sự vô hiệu khi nào
  • Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được pháp luật quy định như thế nào?
  • Giải đáp thắc mắc

Cơ sở pháp lý:

  • Bộ luật dân sự 2005
  • Bộ luật dân sự 2015
  • Luật đất đai 2013
Luật Tuệ An – Tổng đài tư vấn luật miễn phí 24/7: 1900.4580

1. Giao dịch dân sự vô hiệu khi nào?

Điều 117 BLDS 2015 quy định, giao dịch dân sự vô hiệu khi thuộc một trong những trường hợp sau.

– Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự không phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập.

Để đảm bảo khả năng thực hiện hợp đồng cũng như quyền lợi của các bên tham gia giao dịch mà chủ thể phải đảm bảo về năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự.

– Không đảm bảo về tính tự nguyện của các bên chủ thể.

Nguyên tắc đầu tiên trong quan hệ pháp luật dân sự đó là sự tự do, bình đẳng, tự nguyện. Vì vậy, giao dịch dân sự thiếu sự tự nguyện không làm phát sinh hậu quả pháp lí. Hay nói cách khác, giao dịch dân sự xác lập không có sự tự nguyện sẽ bị vô hiệu. Bao gồm: vô hiệu do giả tạo; do nhầm lẫn; do bị lừa dối, bị đe doạ, cưỡng ép; do xác lập tại thời điểm mà không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình.

– Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội.

Pháp luật là hệ thống các quy tắc xử sự mang tính bắt buộc chung do nhà nước ban hành hoặc thừa nhận nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội, phục vụ và bảo vệ quyền lợi của các tầng lớp dân cư trong xã hội.

Việc vi phạm những điều trên đã làm rối loạn trật tự xã hội, quyền lợi con người mà pháp luật bảo vệ. Do đó, mục đích và nội dung của giao dịch vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội sẽ không được pháp luật công nhận.

– Vi phạm điều kiện về hình thức của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Hình thức là phương tiện thể hiện nội dung của giao dịch dân sự. Nhờ đó mà bên đối tác cũng như người thứ ba có thể biết được nội dung các bên đã xác lập. Tuy nhiên, điều kiện này thường chỉ được áp dụng đối với các tài sản có giá trị lớn hoặc do các bên có thỏa thuận.

Tuy nhiên, khoản 2 Điều 129 BLDS 2015 quy định, giao dịch dân sự vi phạm quy đinh về hình thức nhưng đã thực hiện được ít nhất 2/3 nội dung của hợp đồng thì Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch đó khi có yêu cầu. Khi đó, các bên không phải thực hiện công chứng, chứng thực nữa.

– Thuộc các trường hợp khác do Bộ luật này quy định.

2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được pháp luật quy định như thế nào?

Do thời điểm xác lập giao dịch là năm 2014, khi đó Bộ luật dân sự 2015 chưa có hiệu lực pháp luật nên Theo quy định của Bộ luật dân sự 2005 về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quy định:

Điều 689. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất

1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

2.  Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này

Bên cạnh đó Luật đất đai 2013 cũng quy định rất rõ về trường hợp này:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

 a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

Trong trường hợp gia đình nhà anh; khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hợp đồng chuyển nhượng không đem đi công chứng; thì theo quy định của pháp luật sẽ không có giá trị pháp lý. Khi xảy ra tranh chấp thì đương nhiên hợp đồng trên sẽ bị tuyên vô hiệu và hậu quả của giao dịch này sẽ được giải quyết theo nguyên tắc khôi phục lại trạng thái ban đầu; hai bên trao trả lại cho nhau những gì đã nhận.

3. Giải đáp thắc mắc

Thứ nhất, gia đình bạn có quyền sử dụng đối với mảnh đất.

Gia đình bạn đã thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 đã phân tích ở trên thì đây là hợp đồng bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực. Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của gia đình bạn không được pháp luật thừa nhận do không tuân thủ về mặt hình thức.

Tuy nhiên, thời hạn yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu đã bị quá 4 năm; và nội dung giao dịch đã được thực hiện 100%. Do đó, bạn có thể yêu cầu Tòa án công nhận nội dung hợp đồng. Khi đó, gia đình bạn có thể thực hiện xây dựng trên mảnh đất. BLDS 2015 đều quy định về thời hiệu yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu do không tuân thủ về hình thức; thời hiệu là 02 năm kể từ ngày xác lập hợp đồng. BLDS 2015 khẳng định rõ “Hết thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều này mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực”.

Thứ hai, gia đình bạn vẫn có thể xây nhà trên đó nếu có giấy ủy quyền của chủ ở hữu.

Điều kiện đặt ra là phải được ủy quyền toàn bộ quyền định đoạt quyền sử dụng đất đai và quyền sở hữu tài sản. Thời hạn do các bên thỏa thuận. Nếu không thỏa thuận thời hạn thì chỉ có giá trị 01 năm kể từ ngày xác lập.

Luật Tuệ An – Tổng đài tư vấn luật miễn phí 24/7: 1900.4580

Trên đây là tư vấn của Luật Tuệ An. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ ngay Luật sư tư vấn miến phí – Luật sư uy tín, chuyên nghiệp – tư vấn miễn phí 1900.4580

Luật Tuệ An – Tổng đài tư vấn luật miễn phí 24/7: 1900.4580

Công Ty Luật Tuệ An ” VỮNG NIỀM TIN -TRỌN CHỮ TÍN

Mọi gặp khó khăn trong các vấn đề pháp lý hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được giải đáp miễn phí 24/7 mọi lúc mọi nơi. Tổng đài tư vấn miễn phí: 1900.4580. 

Add Comment