Khi nào được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà?

Thuê nhà là nhu cầu tương đối phổ biến của người lao động hay học sinh, sinh viên. Khi thuê nhà, các bên thường tiến hành giao kết hợp đồng thuê trong một thời hạn nhất định. Tuy nhiên, không phải lúc nào quá trình thuê nhà cũng diễn ra theo đúng các bên đã dự liệu trong hợp đồng. Đôi khi vì những lí do phát sinh mà các bên trong quan hệ hợp đồng muốn chấm dứt hợp đồng thuê. Nhằm giúp các bên bảo đảm tối đa lợi ích hợp pháp của mình, trong phạm vi bài viết dưới đây, Luật Tuệ An xin chia sẻ tới bạn đọc bài viết Khi nào được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà?.

Cơ sở pháp lý

  • Bộ luật Dân sự năm 2015.
  • Luật Nhà ở năm 2014.
Khi nào được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà?
Khi nào được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà?

Hợp đồng thuê nhà là gì?

Hợp đồng thuê nhà trước hết là sự thỏa thuận của các bên. Theo đó, bên cho thuê nhà có nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê sử dụng trong một thời hạn nhất định, bên thuê nhà có nghĩa vụ trả tiền thuê nhà theo thỏa thuận. Các bên có quyền tự do thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà theo định kỳ hoặc trả một lần. Trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải tuân theo quy định đó.

Thông thường, hợp đồng thuê nhà thường được các bên lập thành văn bản. Hiện nay, đối với trường hợp cho thuê nhà ở, pháp luật về nhà ở không bắt buộc các bên phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên nhu cầu. Mặc dù việc công chứng, chứng thực hợp đồng hay không hoàn toàn không ảnh hưởng đến giá trị pháp lý của hợp đồng. Tuy nhiên, để đảm bảo tốt hơn quyền lợi hợp pháp của mình, các bên nên xem xét tiến hành thủ tục công chứng. Điều này giúp hạn chế tối đa rủi ro cho các bên trong quan hệ hợp đồng.

Trường hợp nào được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà?

Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà được hiểu là việc một bên trong quan hệ hợp đồng tự ý chấm dứt hợp đồng thuê trước thời hạn mà không có thỏa thuận, thống nhất ý chí với bên còn lại. Vậy, việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà thường xảy ra trong trường hợp nào?

Trường hợp bên cho thuê nhà được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê và thu hồi nhà ở đang cho thuê. Tuy nhiên, nếu thuộc vào một trong các trường hợp sau đây thì bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê. Cụ thể bao gồm:

  • Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở.
  • Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng.
  • Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng.
  • Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê.
  • Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê.
  • Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục.
  • Bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý khi chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở và sau đó tiến hành điều chỉnh giá thuê nhà ở. Tuy nhiên, bên cho thuê và bên thuê không thỏa thuận được giá thuê nhà ở mới.

Trường hợp bên thuê nhà được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Về cơ bản, các bên trong quan hệ hợp đồng thuê đều bình đẳng. Do đó, tương tự như bên cho thuê, bên thuê cũng có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Cụ thể, bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

  • Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng.
  • Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận.
  • Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Thủ tục đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Để giảm thiểu tối đa rủi ro khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở trước thời hạn, các bên trong quan hệ hợp đồng cần tuân theo trình tự sau đây:

Bước 1: Xác định trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Trước hết, bên cho thuê và bên thuê cần xác định trường hợp xảy ra trên thực tế có thuộc vào một trong các trường hợp được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng hay không. Nếu có lí do được quy định bởi luật, các bên có thể thực hiện quyền của mình một cách hợp pháp và hoàn toàn chính đáng.

Tuy nhiên, các bên trong quan hệ hợp đồng cần lưu ý thu thập được đầy đủ chứng cứ chứng minh việc chấm dứt hợp đồng là hoàn toàn có căn cứ.

Bước 2: Thực hiện thủ tục báo trước theo thời hạn quy định.

Khi thuộc vào một trong các trường hợp luật định, bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày. Trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn báo trước thì sẽ ưu tiên áp dụng thỏa thuận đó. Nếu vi phạm thời hạn báo trước mà gây thiệt hại cho bên kia thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Bước 3: Đàm phán, giải quyết hợp đồng thuê nhà.

Sau khi nhận được thông báo về việc chấm dứt hợp đồng, nếu bên kia đồng thuận thì cả hai cùng thỏa thuận và lập biên bản thanh lý hợp đồng. Trường hợp các bên có tranh chấp về hợp đồng mà không đạt được thỏa thuận chung thì có thể nộp đơn yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định pháp luật.

Nếu việc đơn phương chấm dứt hợp đồng của một bên gây thiệt hại cho bên còn lại thì phải bồi thường thiệt hại.

Trên đây là tư vấn của Luật Tuệ An. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác, bạn vui lòng liên hệ ngay Luật sư tư vấn – Luật sư uy tín, chuyên nghiệp – tư vấn miễn phí 1900.4580.

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo một số bài viết khác về Dân sự tại đây:

Công Ty Luật Tuệ An ” VỮNG NIỀM TIN -TRỌN CHỮ TÍN”

Mọi khó khăn trong các vấn đề pháp lý hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được giải đáp miễn phí 24/7 mọi lúc mọi nơi. Tổng đài tư vấn miễn phí: 1900.4580.

Bấm để đánh giá
[Tổng 0 Điểm trung bình: 0]

Add Comment

Luật Tuệ An © 2020. All Rights Reserved. Powered by AseanTech.