Không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có được xác lập quyền đối với bất động sản liền kề?

Quyền đối với bất động sản liền kề là một trong những quyền quan trọng và cần thiết đối với người dân sở hữu bất động sản. Trên thực tiễn có rất nhiều vấn đề xảy ra xoay quanh những vấn đề pháp lý về bất động sản liền kề. Do vậy việc đăng ký xác lập quyền đối với bất động sản liền kề là điều cần thiết. Tuy nhiên trong quá trình đăng ký cũng có nhiều vướng mắc. Một trong những câu hỏi Luật Tuệ An hay nhận được đó là Không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có được xác lập quyền đối với bất động sản liền kề không? Trong nội dung bài tư vấn, Luật Tuệ An sẽ giúp các bạn tìm hiểu về vấn đề trên.

Câu hỏi:

Chào Luật sư. Tôi có vấn đề pháp lý như sau rất cần luật sư tư vấn.

Năm 2015, bố mẹ tôi có cho tôi một mảnh đất tại huyện Thanh Hà, tỉnh Hải Dương. Do điều kiện làm việc nên nay tôi mới về xây nhà để ở được. Mảnh đất này nằm ở bên trong và bị vây bọc, không tiếp cận được với đường công cộng bởi nhà anh Q – một người anh họ hàng xa của gia đình tôi. Cũng vì mối quan hệ này nên khi tôi về đây, anh Q có ý định mở cho gia đình tôi một lối đi thông ra đường công cộng để tiện đi lại, sinh hoạt.

Chúng tôi cũng có tìm hiểu được là muốn sử dụng lối đi lâu dài và tránh được những vấn đề pháp lý sau này thì phải đi đăng ký xác lập quyền đối với bất động sản liền kề. Tuy nhiên khi đi đăng ký mới phát hiện ra anh Q không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vậy trong trường hợp này gia đình tôi có thể thực hiện được quyền không? Trình tự, thủ tục đăng ký thế nào?

Câu hỏi của Bạn đọc Quốc Tuấn – Hải Dương.

Cảm ơn Bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Sau đây, Luật Tuệ An xin giải đáp thắc mắc của Bạn qua các ý chính sau:

  1. Cơ sở pháp lý
  2. Quyền về lối đi qua giữa bất động sản liền kề
  3. Không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, làm sao xác lập quyền?
  4. Tư vấn về trình tự, thủ tục xác lập quyền khi không có giấy chứng nhận

Luật Tuệ An – Tổng đài tư vấn luật miễn phí 24/7: 1900.4580. – Văn phòng luật uy tín tại Hà Nội. – Luật sư uy tín chuyên nghiệp.

Tổng đài tư vấn luật 24/7– “VỮNG NIỀM TIN- TRỌN CHỮ TÍN” 1900 4580

1. Cơ sở pháp lý

  • Luật Đất đai 2013
  • Bộ luật dân sự 2015

2. Quyền về lối đi qua giữa bất động sản liền kề

Căn cứ Điều 254 Bộ luật dân sự 2015:

Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Điều kiện để được hưởng quyền về lối đi qua, bao gồm:

  • Bất động sản phải bị vây bọc bởi các bất động sản khác

Pháp luật dân sự hiện hành không giải thích khái niệm như thế nào là “bất động sản bị vây bọc”. Tuy nhiên, có thể hiểu bất động sản bị vây bọc là bị bao vây bởi một hoặc nhiều bất động sản xung quanh dẫn đến không thể trực tiếp lưu thông với đường công cộng hoặc đường lưu thông quá nhỏ dẫn đến việc sử dụng, khai thác bất động sản bị hạn chế.

  • Không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng

Điều kiện này có thể hiểu là chủ sở hữu bất động sản không có bất cứ một lối đi nào ra đường công cộng, không thể lưu thông một cách bình thường hoặc có lối đi nhưng lối đi này không đủ, quá hẹp hoặc quá ngắn để chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có thể khai thác sử dụng bất động sản một cách bình thường như đối với bất động sản không bị vây bọc.

Như vậy, phải đáp ứng đồng thời cả hai điều kiện này thì chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có thể yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc mở cho mình một lối đi.

Điều kiện của lối đi qua được mở giữa bất động sản liền kề

Căn cứ theo khoản 1 Điều 254 Bộ luật dân sự 2015:

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.”

Như vậy, không phải lối đi nào được mở giữa các bất động sản liền kề cũng được coi là hợp lệ. Đối với bất động sản bị bao vây bởi nhiều bất động sản khác, lối đi được mở được coi là hợp lệ chỉ khi nó được xác định một cách thuận tiện và hợp lý nhất, phải căn cứ đặc điểm cụ thể của từng địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và phải giảm thiểu ảnh hưởng tiêu cực đến mức tối đa cho bất động sản có lối đi được mở. Ví dụ nó phải là lối đi được mở trên bất động sản gần với đường công cộng nhất, hay lối đi đó không được xuyên qua nhà ở được xây trên bất động sản vây bọc,…

Bên cạnh đó, căn cứ theo khoản 2 Điều này:

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.”

Các bên được quyền thỏa thuận về vị trí, giới hạn phạm vi, chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi, miễn là đảm bảo việc đi lại, sử dụng, khai thác bất động sản diễn ra thuận tiện, giảm thiểu ảnh hưởng tiêu cực cho các bên liên quan. Nếu không thỏa thuận được mà phát sinh tranh chấp, các bên có quyền yêu cầu Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.

Tổng đài tư vấn luật 24/7– “VỮNG NIỀM TIN- TRỌN CHỮ TÍN” 1900 4580

3. Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề?

Căn cứ Điều 171 Luật Đất đai năm 2013:

1. Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề bao gồm quyền về lối đi; cấp, thoát nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác; cấp khí ga; đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý trên thửa đất liền kề.

2. Việc xác lập quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự và phải thực hiện đăng ký theo quy định tại Điều 95 của Luật này.

Theo đó, việc xác lập quyền đối với bất động sản liền kề thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự và phải thực hiện đăng ký theo quy định tại Điều 95 của Luật đất đai năm 2013.

Theo Điều 246 BLDS năm 2015, pháp luật dân sự quy định căn cứ xáp lập quyền:

Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc.

Theo điểm l khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 thì việc đăng ký biến động được thực hiện trong trường hợp có thay đổi về xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề.

4. Tư vấn về trình tự, thủ tục xác lập quyền khi không có giấy chứng nhận

Theo pháp luật hiện hành, việc đăng ký biến động trong trường hợp xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề có yêu cầu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên anh Q hiện không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vậy nên trình tự, thủ tục Luật Tuệ An tư vấn cho bạn như sau:

Thứ nhất, Anh Q phải thực hiện thủ tục đăng ký lần đầu cho mảnh đất nhà anh hiện tại.

Căn cứ khoản 3 Điều 95 Luật Đất đai 2013:

3. Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

a) Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;

b) Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;

c) Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;

d) Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.”

Như vậy, theo thông tin bạn cung cấp, thửa đất nhà anh Q đang sử dụng mà chưa đăng ký. Do đó anh phải thực hiện thủ tục đăng ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.

Thứ hai, sau khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn và anh Q thực hiện đăng ký biến động để xác lập quyền sử dụng bất động sản liền kề.

Căn cứ điểm l khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013:

4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;

Cụ thể thủ tục đăng ký biến động đất đai, thực hiện như sau:
Tại Điều 73 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/4/2014 được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 03/3/2017 quy định về trình tự, thủ tục đăng ký xác lập hoặc thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề như sau:

– Khi phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề thì một trong các bên nộp đơn, Giấy chứng nhận, hợp đồng hoặc bản án, quyết định của Tòa án nhân dân cho Văn phòng đăng ký đất đai.

– Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra, cập nhật vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và thể hiện trên Giấy chứng nhận nếu có yêu cầu.

Theo khoản 8 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và môi trường:

Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề sau khi được cấp Giấy chứng nhận lần đầu và đăng ký thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề gồm có:

  •  Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
  • Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp của một bên hoặc các bên liên quan;
  • Hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập hoặc thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
  • Sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.
Trên đây là tư vấn của Luật Tuệ An. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ ngay Luật sư tư vấn đất đai – Luật sư uy tín, chuyên nghiệp – tư vấn miễn phí 1900.4580 nhấn phím số 1

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo các bài viết khác về Đất đai tại đây:

LUẬT SƯ TƯ VẤN UY TÍN – CHUYÊN NGHIỆP

Công Ty Luật Tuệ An ” VỮNG NIỀM TIN -TRỌN CHỮ TÍN”

Mọi khó khăn trong các vấn đề pháp lý hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được giải đáp miễn phí 24/7 mọi lúc mọi nơi. Tổng đài tư vấn miễn phí: 1900.4580.

Bấm để đánh giá
[Tổng 0 Điểm trung bình: 0]

Add Comment

Luật Gia An © 2020. All Rights Reserved. Powered by AseanTech.